КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 29 января 2010 г. по делу № 3-06/10
Именем Российской Федерации Кемеровский областной суд в составе:
председательствующего Краевой Л.В.,
при секретаре Паньшиной Е.Ю.,
с участием прокурора Бесхлебной Г.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кемерово 29 января 2010 г. дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Спецуправление" г. Прокопьевск о признании недействующим постановление
Коллегии Администрации Кемеровской области от 27 ноября 2008 года № 520 "О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Кемеровской области" в части установления размера удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и размера кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 42:32:0103001:0066 и 42:32:0103001:0187, расположенных в городе Прокопьевске,
установил:
ООО "Спецуправление", являющееся собственником земельных участков, находящихся в г. Прокопьевске с кадастровым номером 42:32:0103001:0066, площадью 402,96 кв. м район ул. Односторонней, 9 вида разрешенного использования и с кадастровым номером 42:32:0103001:0187, площадью 3640 кв. м по ул. Революции, № 137 вида разрешенного использования обратилось в суд с заявлением о признании недействующим постановление
Коллегии Администрации Кемеровской области от 27 ноября 2008 года № 520 "О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Кемеровской области" в части установления размера удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и размера кадастровой стоимости земельных участков, ссылаясь на то, что оспариваемое постановление противоречит нормам федерального законодательства.
Постановление принято с нарушением порядка опубликования нормативного правового акта, установленного п. 1
, 2
, 4
постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 10.06.2008 № 218 "Об официальном опубликовании актов Губернатора Кемеровской области, актов Коллегии Администрации Кемеровской области и актов исполнительных органов государственной власти Кемеровской области". В официальном источнике опубликования газете "Кузбасс" постановление было опубликовано без приложения.
Расчет кадастровой стоимости земельного участка для 9 вида разрешенного использования произведен в нарушение п. 3 ст. 15 ФЗ "О защите конкуренции", ст. 16 ФЗ "Об оценочной деятельности", пунктов 2.2.2 - 2.2.2.7 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации Приказом № 39 от 15.02.2007, пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316, п. 9.4, 9.5 и 9.8 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 28.06.2007 № 215.
При оценке не были учтены все факторы стоимости, утвержденные межведомственной комиссией г. Прокопьевска 27.08.2007, и на заседании областной комиссии от 31.10.2008.
Отчет о кадастровой стоимости содержит противоречивую и недостоверную информацию о рыночной стоимости объектов. Для оценки был использован только отчет о рыночной стоимости земельных участков, что по мнению заявителя, является недостаточным при определении кадастровой стоимости. Отсутствует анализ рынка земельных участков. Неправильно была определена рыночная стоимость земельных участков, построенная на недостаточной и недостоверной информации.
Было допущено вмешательство заинтересованного лица в деятельность оценщика в виде даче указаний по использованию информации. В нарушение положений ст. 16 ФЗ "Об оценочной деятельности" (независимость оценщика) заказчик ФГУП ФКЦ "Земля" не вправе давать оценщику технические указания и инструкции по порядку определения рыночной стоимости земельного участка. Было рекомендовано использовать источники информации о стоимости объектов недвижимости - жилье в Москве, Санкт-Петербурге, Ставропольском крае, что привело к неправильной кадастровой оценке земельных участков.
По мнению заявителя, кадастровая стоимость земельных участков должна быть максимально приближена к рыночной.
В отчете отсутствует конкретная модель (математическая формула) которую можно использовать для проверки правильности расчета.
Имеющаяся статистическая модель расчета построена на недостоверной и неполной информации, что привело к неправильной кадастровой оценке земельных участков.
Акт проверки отчета на соответствии Методическим указанием был составлен ненадлежащим лицом - работником ФГУП ФКЦ "Земля" Д.В.Ковалевым, фактически отчет не был проверен Роснедвижимостью.
Для земельного участка с кадастровым номером 42:32:0103001:0187 в нарушение п. 1.2.7 неправильно определен 7 вид разрешенного использования. Указанный объект не используется в целях, указанных для 7 ВРИ, на участке находится механический цех с гаражными боксами, и используется в целях, указанных для 9 ВРИ.
Изданный нормативный правовой акт
нарушает право заявителя уплачивать законно установленные налоги и сборы, предусмотренные ст. 57 Конституции РФ и п. 1 ст. 3 Налогового кодекса РФ.
В судебном заседании представитель ООО "Спецуправление" г. Прокопьевска Терещенко А.В., действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал в полном объеме.
Представители Коллегии администрации Кемеровской области, действующие на основании доверенностей Вяткина О.П. и Меньшикова И.Л., требования не признали, пояснили суду, что оспариваемый нормативный правовой акт
принят компетентным органом, в пределах своих полномочий, без нарушения требований федерального законодательства, с соблюдением порядка опубликования нормативного правового акта.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства, выслушав заключение прокурора Кемеровской областной прокуратуры Бесхлебной Г.Н., полагавшей отказать в удовлетворении требований заявителя, не находит оснований для удовлетворения заявления.
Оспариваемое постановление
Коллегии Администрации Кемеровской области от 27 ноября 2008 года № 520 "О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Кемеровской области" не противоречит требованиям пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316, Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 года № 39, при его принятии соблюдены требования к процедуре разработки, принятия, утверждения.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 26 ГПК РФ областной суд рассматривает в качестве суда первой инстанции гражданские дела об оспаривании нормативных правовых актов государственной власти субъектов Российской Федерации, затрагивающих права, свободы и законные интересы граждан и организаций.
В соответствии с п. 1 ст. 251 ГПК РФ гражданин, организация, считающие, что принятым и опубликованным в установленном порядке нормативным правовым актом органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица нарушаются их права и свободы, гарантированные Конституцией Российской Федерации, законами и другими нормативными правовыми актами, а также прокурор в пределах своей компетенции вправе обратиться в суд с заявлением о признании этого акта противоречащим закону полностью или в части.
На основании п. 1 и 2 ст. 253 ГПК РФ суд, признав, что оспариваемый нормативный правовой акт не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, принимает решение об отказе в удовлетворении соответствующего заявления.
Установив, что оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречит федеральному закону либо другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, суд признает нормативный правовой акт недействующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени.
В силу частей 2 и 5 ст. 76 Конституции Российской Федерации по предметам совместного ведения издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон.
Таким образом, процессуальной особенностью рассмотрения дел об оспаривании нормативных правовых актов заключается в том, что задача суда сводится лишь к проверке соответствия оспариваемого нормативного правового акта другому нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу.
Пунктами "в" и "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Согласно частям 1, 5 статьи 65 и части 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, порядок проведения которой устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) на основании и в порядке, установленном федеральным законодательством.
Постановлением Правительства Российской Федерации № 316 от 8 апреля 2000 года утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
Приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 года № 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - Методические указания), а Приказом Минэкономразвития РФ от 28 июня 2007 года № 215 - Административный регламент исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель" (далее - Административный регламент).
Ознакомившись с текстом оспариваемого постановления
, суд приходит к выводу, что оно принято в пределах полномочий Коллегии Администрации Кемеровской области, с соблюдением порядка принятия и введения в действие.
Согласно ст. 9
Устава Кемеровской области высшим исполнительным органом государственной власти Кемеровской области является Коллегия Администрации Кемеровской области.
На основании п. 3 ст. 9
Закона Кемеровской области "О Коллегии Кемеровской области" Коллегия Администрации Кемеровской области наделена полномочиями издания постановлений, распоряжений и обеспечения их исполнения.
Согласно ст. 46
Устава Кемеровской области Губернатор Кемеровской области обнародует законы Кемеровской области путем их подписания.
27 ноября 2008 года Коллегией Администрации Кемеровской области принято постановление
№ 520 "О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Кемеровской области", которыми утверждены представленные Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области удельные показатели кадастровой стоимости и результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области согласно приложению
к настоящему постановлению, которые применяются с 1.01.2009 (л. д. 185 - 186 т. 1).
Доводы заявителя о признании оспариваемого постановления
от 27 ноября 2008 года № 520 недействующим по мотиву нарушении порядка его опубликования не нашли своего подтверждения.
Постановление
№ 520 содержит приложение, являющееся составной частью нормативного правового акта.
Согласно пунктам 1
, 2
постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 10 июня 2008 года № 218 (с изменениями от 05.08.2009) "Об официальном опубликовании актов Губернатора Кемеровской области, актов Коллегии Администрации Кемеровской области и актов исполнительных органов государственной власти Кемеровской области" постановления Коллегии Администрации Кемеровской области подлежат обязательному официальному опубликованию.
Официальным источником опубликования являются областная массовая газета "Кузбасс", сайт "Электронный бюллетень Коллегии Администрации Кемеровской области" и сборник "Информационный бюллетень Коллегии Администрации Кемеровской области". Акты Коллегии Администрации Кемеровской области могут быть опубликованы в иных печатных изданиях, а также доведены до всеобщего сведения по телевидению и радио, разосланы органам государственной власти, органам местного самоуправления, должностным лицам, учреждениям и организациям, переданы по каналам связи.
Пунктом 14 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного года подлежит доведению до сведения налогоплательщиков в порядке, определяемом уполномоченном правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, не позднее 1 марта этого года.
В соответствии с п. 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 07.02.2008 № 52 "О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков" сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещаются на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет.
Судом установлено, что постановление
Коллегии Администрации Кемеровской области № 520 от 27.11.2008 "О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Кемеровской области" опубликовано в газете "Кузбасс" от 4.12.2008 № 223 без приложения (л. д. 154 т. 1). Пунктами 4
и 5
постановления предписано уполномоченным лицам разместить настоящее постановление на информационном Интернет-портале органов государственной власти Кемеровской области: http:\\www.kemobl.ru, а также рекомендовано разместить сведения о кадастровой стоимости земельных участков в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.02.2008 № 52 "О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков" на официальном сайте Управления Роснедвижимости по Кемеровской области в сети Интернет: http:\\www.r42.kadastr.ru.
18 декабря 2008 г. постановление
от 27 ноября 2008 года № 520 в полном объеме размещено на информационном Интернет-портале органов государственной власти Кемеровской области и на официальном сайте Управления Роснедвижимости по Кемеровской области в сети Интернет по указанным адресам, что подтверждается сообщением Управления компьютерных технологий (л. д. 152 и 166 т. 1).
На день рассмотрения настоящего дела текст постановления
Коллегии Администрации Кемеровской области от 27 ноября 2008 года № 520 "О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Кемеровской области" вместе с приложениями в полном объеме был опубликован в "Электронном бюллетене Коллегии Администрации Кемеровской области" 13 августа 2009 года, что подтверждено выпиской из электронного бюллетеня Коллегии Администрации Кемеровской области (л. д. 1651 т. 1).
При таких данных суд приходит к выводу, что порядок опубликования оспариваемого постановления
не может быть признан нарушенным, поскольку при его обнародовании был соблюден в порядке опубликования, предусмотренный законодательством. Лицам, чьи права и свободы указанные постановления затрагивают, была обеспечена возможность ознакомиться с содержанием постановления и приложением в полном объеме. Данный вывод соответствует разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2007 № 48 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части".
Изучив и проанализировав представленные Коллегий Администрации Кемеровской области письменные доказательства, суд приходит к выводу, что доводы заявителя о нарушении федерального законодательства являются несостоятельными.
Согласно пункту 4 Административного регламента исполнение государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает следующие административные процедуры:
подготовка документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации;
формирование перечня подлежащих государственной кадастровой оценке земельных участков в субъекте Российской Федерации;
выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;
контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;
проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации и представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации на утверждение;
утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Пункт 5 указанного нормативного правового акта возлагает на органы государственной власти субъекта обязанности по подготовке документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации, в частности, управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации должен быть подготовлен распорядительный документ об организации проведения государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации с указанием даты ее проведения; органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен быть подготовлен нормативный правовой акт о проведении государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации с указанием даты ее проведения; конкурсная документация на проведение работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации, выполняемых за счет средств федерального бюджета, в том числе техническое задание и договор на выполнение работ (далее - конкурсная документация на проведение работ за счет средств федерального бюджета); форма отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации; формы оперативной отчетности о ходе проведения государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации.
Пунктами 9.4, 9.5, 9.8, 9.9, 10 Административного регламента определено, что после получения от Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации Отчета, Роснедвижимость производит его проверку на соответствие Методическим указаниям и принимает решение, которое оформляется актом проверки. В случае принятия решения о соответствии Отчета Методическим указаниям Роснедвижимость в срок не более трех рабочих дней с даты составления акта проверки направляет согласованные сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель) в Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации вместе с актом проверки. После получения указанных сведений и акта проверки Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации представляет в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации) на утверждение в виде проекта акта названного органа исполнительной власти. Руководитель Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации обеспечивает соответствие предоставленных на утверждение органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации результатов государственной кадастровой оценки земель результатам государственной кадастровой оценки земель, согласованным Роснедвижимостью. После чего происходит утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Из системного анализа положений Административного регламента следует, что только при условии соблюдения всех административных процедур государственная кадастровая оценка земель может быть признана проведенной.
Распоряжением
Коллегии Администрации Кемеровской области от 04.06.2007 № 627-Р "О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Кемеровской области в 2007 году" во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации "О государственной кадастровой оценке земель" было принято решение о кадастровой оценке земель населенных пунктов в Кемеровской области, были созданы областная и межведомственные комиссия по рассмотрению хода выполнения работ и результатов государственной кадастровой оценке земель (л. д. 199 т. 1).
Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов определен в разделе 2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.
В соответствии с положениями п. 2.1 Методических указаний был утвержден перечень оцениваемых населенных пунктов по городской технологии, куда был включен город Прокопьевск.
На конкурсной основе был определен исполнитель работ ФГУП "ФКЦ "Земля".
С "ФКЦ "Земля" был заключен государственный контракт (л. д. 200 - 203 т. 1), были привлечены к участию субподрядчики для рыночной оценки земель. Приложением к контракту является техническое задание на выполнение работ по теме "По государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Кемеровской области" (л. д. 204 - 209 т. 1). Содержание проводимых работ соответствует положениям Методических указаний и Административному регламенту.
Областная комиссия контролировала ход выполнения работ, что подтверждается копиями протоколов заседаний областной комиссии.
11 ноября 2008 года Управление Роснедвижимости по Кемеровской области провело предварительную проверку Отчета об определении кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области в соответствии с положениями п. 9.5 Административного регламента 9 л. д. 258 т. 1).
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости рассмотрело 24.11.2008 отчет об определении кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области, представленный Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области признало, что отчет соответствует Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель (л. д. 259 - 260 т. 1).
После получения сведений о кадастровой оценке земель и акта проверки Управление Роснедвижимости по Кемеровской области представило Коллегии Администрации Кемеровской области сведения о кадастровой стоимости земельных участков на утверждение в виде проекта постановления Коллегии Администрации Кемеровской области, после чего результаты были утверждены указанным выше постановлением.
Суд приходит к выводу, что при проверке Отчета Роснедвижимость была правомочна поручить его проверку ФГУП "ФКЦ "Земля" по следующим основаниям.
Роснедвижимость делегировала свои полномочия ФГУП "ФКЦ "Земля".
В соответствии с п. 5.3.5 Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации 12.06.2008 № 456(далее - Положение) (действовавшего до издания Постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457) Роснедвижимость организует проведение государственной кадастровой оценки земель. В соответствии с п. 5.1 Положения определено, что в полномочия Роснедвижимости входит проведение в установленном порядке конкурсов и заключение государственных контрактов на размещение заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг, на проведение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ для государственных нужд, в том числе и для обеспечения нужд Агентства.
Понятие государственных нужд определено в статье 3 Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".
]]>Под государственными нуждами понимаются обеспечиваемые за счет средств федерального бюджета или бюджетов субъектов Российской Федерации внебюджетных источников финансирования потребности Российской Федерации, государственных заказчиков в товарах, работах, услугах, необходимых для осуществления функций и полномочий Российской федерации, государственных заказчиков (в том числе и для реализации федеральных целевых программ).
В соответствии с п. 6 мероприятий подпрограммы "Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 годы) Федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2007 годы)", Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.09.2005 № 560, Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, в том числе организует и проводит работы по актуализации государственной кадастровой оценке земель, организации и проведению массовой оценки объектов недвижимости. Результатами указанных мероприятий должны быть проведение массовой оценки объектов недвижимости, представление экспертных заключений по массовой оценке объектов недвижимости и др.
В соответствии с государственным контрактом от 30 мая 2008 года № К-07/26 между ФАКОН (Роснедвижимость) и ФГУП "ФКЦ "Земля" на выполнение работ по теме "Сопровождение работ по государственной кадастровой оценке земель" проведение проверки результатов работ по государственной кадастровой оценке земель в 2008 году ФГУП "ФКЦ "Земля" проводилась проверка результатов работ по государственной кадастровой оценки земель в соответствии с требованиями Административного регламента, методических и нормативно-технических документов по государственной кадастровой оценке земель, утвержденных Минэкономразвития России и Роснедвижимостью. (л. д. 118 - 120 т. 3)
В соответствии с п. 9.8 Административного регламента Роснедвижимостью принято решение о соответствии отчета, представленного Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области письмом от 11.11.2008 № 07/21-4215, Методическим указаниям. Об этом был составлен акт проверки № 2 главным специалистом-экспертом отдела экспертизы оценки Управления оценки объектов недвижимости Роснедвижимости Волчковой В.В.(л. д. 260 т. 1).
Ковалев Д.В., указанный в п. 6 Акта проверки, является лицом, выполняющим работы по указанному контракту от 30 мая 2008 года, а не лицом, подписавшим акт, поэтому доводы заявителя не могут служить основанием к удовлетворению требований.
После получения положительного заключения Роснедвижимости результаты оценки были утверждены указанным Постановлением
Коллегии Администрации Кемеровской области № 520 от 27.11.2008.
Доводы заявителя о нарушениях положений ст. ст. 16 ФЗ "Об оценочной деятельности" (независимость оценщика) заказчиком ФГУП ФКЦ "Земля" при составлении Отчета об оценке рыночной стоимости не могут служить основанием к удовлетворению заявления.
Согласно положений указанной нормы действительно не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.
В данном случае ФГУП ФКЦ "Земля" одновременно является и исполнителем работ по кадастровой оценке земель населенных пунктов в силу указанного выше договора. Действия ФГУП ФКЦ "Земля" не привели к наступлению негативных последствий, не повлияли на достоверность результатов т.к. Отчет о кадастровой стоимости земельных участков, выполненный ФГУП ФКЦ "Земля" Роснедвижимостью признан соответствующим Методическим указаниям.
Не нашли своего подтверждения доводы заявителя о нарушении п. 2.2.2 - 2.2.2.7 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации Приказом № 39 от 15.02.2007.
В соответствии с п. 5 Правил, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
Согласно п. 1.4 Методических указаний, определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, указанных в п. 1.2 Методических указаний (в числе которых, согласно п. п. 1.2.7, 1.2.9 перечислены земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, а также земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок) осуществляется в следующем порядке:
- формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов;
- расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.
В соответствии с п. 2.2.1 Методических указаний, расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, в частности указанного в п. п. 1.2.7, 1.2.9 настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:
- определение состава факторов стоимости земельных участков для каждого вида разрешенного использования земельных участков;
- сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков каждого вида разрешенного использования;
- группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;
- сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках для каждой сформированной группы;
- построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости для каждой сформированной группы земельных участков;
- расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в п. п. 1.2.1 - 1.2.10 Методических указаний.
Факторы стоимости земельных участков в соответствии с п. 2.2.2 Методических указаний определялись для каждого вида разрешенного использования земельных участков (л. д. 90 - 91 т. 2). Факторы стоимости, перечень организаций о предоставлении исходной информации были рассмотрены и согласованы на заседании межведомственной комиссии 27.08.2007 (л. д. 210 - 215 т. 1, л. д. 119 т. 2).
Сбор сведений о значениях факторов стоимости осуществлялся в соответствии положениями п. 2.2.3 Методических указаний осуществлялся из источников информации, содержащих достоверную информацию.
Сведения о значениях факторов стоимости приводятся в (таблице 3 "Перечень объектов оценки со значениями факторов стоимости" приложение 7 к Отчету) (приложение № 12, 12/1 л. д. 94 т. 3).
Источники информации о значениях факторов стоимости приводятся в таблице 2 "Перечень источников информации о значениях факторов стоимости земельных участков" приложение 7 к Отчету).
В Отчете об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области (л. д. 248 - 252 т. 1) в п. 3.2.6.1 содержится мотивированное заключение о выборе факторов стоимости для построения моделей для каждой сформированной группы. Исполнителем был выбран экспертный метод, выбор факторов мотивирован. Для группы 3.2, куда был включен г. Прокопьевск, были выбраны факторы: расстояния до ближайшего ж/д вокзала, до остановок общественного транспорта, до объектов промышленного центра, до транспортной магистрали ведущих городских направлений, до ближайшего автовокзала, численность населения в населенных пунктах.
Мнение заявителя о недостаточности факторов носит субъективный характер. Достоверность информации, используемой оценщиком, сомнений не вызывает, поскольку источники информации были утверждены на заеданиях межведомственной комиссии г. Прокопьевска и областной комиссии 31.10.2008. Были выбраны наиболее значимые ценообразующие факторы, для которых была выявлена зависимость рыночной стоимости от значения фактора. Методическими указаниями и другими нормативными правовыми актами не регламентируется порядок получения исходной информации о факторах стоимости. На Управление Роснедвижимости не возложена обязанность по проверке указанной информации, о предоставление запросов от предприятий и организаций, предоставляющих необходимые данные. Нарушений пункта 2.2.3 Методических указаний судом не выявлено.
Группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов проводилась в соответствии с п. 2.2.4 Методических указаний.
Согласно указанной норме земельные участки каждой группы не должны пересекаться (земельный участок должен быть отнесен только к одной группе), должны быть однородными с точки зрения значений и (или) диапазонов значений факторов стоимости и полностью покрывать данный вид разрешенного использования земель (земельный участок должен быть отнесен к какой-либо группе). На территории Кемеровской области было сформировано 6 групп для городских населенных пунктов (кроме 5 и 9 видов разрешенного использования). Отдельные группы были сформированы на г. Кемерово и г. Новокузнецк.
Группа 3 была разделена на 2 "подгруппы" в связи с тем, что населенные пункты, входящие в группу 3 отличаются по уровню цен, площади, развитости инфраструктуры и пр., поэтому целесообразно в рамках данной группы их выделение в отдельную "подгруппу". В группу 3.2 вошел населенный пункт: г. Прокопьевск (л. д. 92 т. 2).
В подтверждение своих доводов заявитель ссылался на то обстоятельство, что при группировке земельные участки 9 ВРИ г. Прокопьевска были включены в группу 3.2, в эту же группу включен и г. Мариинск, одновременно включенный в группу 3.1 (таблица л. д. 92 т. 1), т.е. произошло пересечение земельных участков одной группы. Этот довод был проверен судом. Он не нашел подтверждение в судебном заседании.
Таблица на л. д. 92 т. 1 является копией, не может быть признана достоверным доказательством, поскольку она не заверена надлежащим лицом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.
Таблица на л. д. 92 т. 2 является копией приложения к отчету заверена надлежащим лицом Управлением Роснедвижимости Кемеровской области, где хранится указанный документ. Из таблицы на л. д. 92 т. 1 усматривается, что город Мариинск не вошел в группу 3.2, а вошел в группу 3.1, т.е. пересечение участков одной группы не было допущено.
Сбор рыночной информации о земельных участках в составе земель населенных пунктов произведен в соответствии положениями с п. 2.2.5 Методических указаний, осуществлялся для каждой сформированной группы земельных участков.
Состав исходных данных, необходимых для проведения оценочных работ был сформирован на основе статистической и иной информации, используемой землеустроительными, градостроительными и сетевыми службами, структурными подразделениями администраций муниципальных образований, органами государственного учета, контроля и надзора, а также оценщиками недвижимости.
Были использованы дежурные карты, имеющие адресную привязку, предоставленные Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области.
Оценщиком было собрано достаточное количество объектов-аналогов с характеристиками, необходимыми для выделения стоимости земли из стоимости единого объекта недвижимости и дальнейшего применения при ГКОЗ.
Также была использована информация, предоставленная Управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области.
Одним из возможных источников информации были использованы средства массовой информации и Интернет. При сборе информации использовались еженедельные газеты: "Из рук в руки", "Доска объявлений", Интернет-сайты ciosip.ru, panazeja.ru, sibestate.ru, kuztpp.ru, irr.ru, megapolis-nk.ru.
Источники рыночной информации имеются в таблице 6 "Сведения об используемых источниках информации" приложение 7 к Отчету (приложение № 14, 14/1 (л. д. 93 - 94 т. 2).
В качестве рыночной информации используются: цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека); цены предложения (купля-продажа, аренда);цены спроса (купля-продажа, аренда) и т.д.
В качестве источников информации могут быть определены: официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления; средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости; отчеты об оценке рыночной стоимости.
Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов (2.2.5 Методических указаний). Исполнителем статистически значимая модель была построена, поэтому суд приходит к выводу, что информация является достаточной.
В случае недостаточности рыночной информации проводится сбор дополнительной рыночной информации, и (или) перегруппировка земельных участков в составе земель населенных пунктов, и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе данной группы с целью обеспечения достаточности рыночной информации, и (или) уточнение состава факторов стоимости.
Рыночная информация, используемая при построении статистической модели, приводится по форме (таблица 7 "Рыночная информация" приложение 7 к Отчету) (приложение № 15, 15/1 л. д. 106 т. 2).
При анализе рынка на территории Кемеровской области была выявлена недостаточность имеющейся информации об объектах-аналогах, и анализ ценовой ситуации показал, что не прослеживается однородная динамика цен по сегментам рынка. В целях обеспечения построения статистической значимости моделей была осуществлена дополнительная оценка объектов путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости (л. д. 251 обор. т. 1).
Результаты расчета рыночной стоимости объектов-аналогов внесены в (таблицу 13 "Рыночная стоимость земельных участков" приложение 7 к Отчету) (л. д. 108 т. 2).
В целях определения достоверности собранной рыночной информации в отчете проводится ее статистический анализ.
Результаты статистического анализа рыночной информации содержатся в Отчете в приложение № 17, 17/1 (л. д. 112 т. 2).
Для построения статистической модели производилась кодировка рыночной информации.
При построении статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков были соблюдены требования п. 2.2.6 Методических указаний. Построение модели осуществлялось на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене земельных участков.
В результате для определения кадастровой стоимости земельных участков, входящих в 3.2 группу (г. Прокопьевск) была выбрана экспоненциальная модель.
Результат выбора моделей для расчета кадастровой стоимости по каждой группе отображается по форме {таблицы 26 "Отобранные для расчета КС модели" (приложение 7 к Отчету) (приложение № 24, 24/1).
Результаты расчета кадастровой стоимости земельных участков отображаются для каждой сформированной группы по форме (таблицы 27 "КС ОО модель" приложение 7 к Отчету) (приложение № 25, 25/1, 26, 26/1 (л. д. 118 - 121 т. 2).
Рыночная информация о земельных участках для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов содержится в Отчете № 1/ГКР/140-015д об оценке рыночной стоимости гипотетических земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыты и заготовок, расположенных по адресу: РФ, Кемеровской области, г. Белово (в т.ч. пгт. Бачатский, пгт. Грамотеино, пгт. Инской, пгт. Новый городок), г. Мыски, г. Таштагол, г. Киселевск, г. Междуреченск, г. Прокопьевск, г. Ленинск-Кузнецкий, г. Мариинск, г. Анжеро-Судженск, выполненный ООО "Группа комплексных решений" (л. д. 1 - 89 т. 2) а также в Отчете № 1/ГКР/140-014д об оценке рыночной стоимости гипотетических земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, расположенных по адресу: РФ, Кемеровская область, г. Белово (в т.ч. пгт. Бачатский, пгт. Грамотеино, пгт. Инской, пгт. Новый городок), г. Мыски, г. Таштагол, г. Киселевск, г. Междуреченск, г. Прокопьевск, г. Ленинск-Кузнецк, г. Мариинск, г. Анжеро-Судженск, выполненный ООО "Группа комплексных решений" (приложение № 28) (л. д. 1 - 92 т. 3).
Характеристики оцениваемых объектов, необходимая информация и расчеты представлены в Отчете об оценке, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с его полным текстом.
Цель Отчета: определение рыночной стоимости гипотетических объектов оценки с целью формирования базы данных для проведения работ по моделированию.
Доводы заявителя фактически сводятся к критике Отчетов оценки рыночной стоимости ввиду использования оценщиком недостоверной и неполной информации о сделках с землей.
В подтверждение своих доводов заявитель сослался на Заключение № 3/209-Э, выполненное Экспертным советом Кемеровского регионального отделения Российского общества оценщиков (л. д. 49 - 80 т. 1). Заключение содержит вывод, что отчет "Об оценке рыночной стоимости гипотетических земельных участков ..." не соответствует ФЗ "Об оценочной деятельности Российской Федерации" и т.д.
Суд не может принять во внимание указанное заключение, поскольку Отчеты о рыночной стоимости являются составляющей частью Отчета о кадастровой оценке, а он признан соответствующим Методическим указаниям, Техническому заданию.
Заявитель подвергает сомнению результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов г. Прокопьевска, ссылаясь на то, что при принятии нормативного правового акта не была проверена правильность расчетов, содержащихся в отчете ФГУП "ФКЦ "Земля", из этого суд приходит к выводу, что заявителем фактически поставлен вопрос о целесообразности принятия нормативного правового акта.
Однако, суды не вправе обсуждать вопрос о целесообразности принятия органом или должностным лицом оспариваемого акта (подп. "а" п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.11.2007 № 48 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части".
Суд не согласен с доводами заявителя, о том, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть приближена к рыночной стоимости земельного участка.
В пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ не содержится порядок оценки рыночной стоимости и переход от нее к кадастровой, то есть, не установлен конкретный размер соотношений. Следовательно, установление кадастровой стоимости в размере, превышающем размер рыночной стоимости, не противоречит положениям п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ.
Рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену продажи объекта, а кадастровая стоимость - экономическая оценка, отражающая экономическую ценность территории в зависимости от целевого назначения и вида функционального использования. Согласно пункту 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель городских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
Несостоятельными являются доводы заявителя об отмене оспариваемого постановления
в связи с неправильным определением 7 вида разрешенного использования принадлежащего ему участка с кадастровым номером 42:32:0103001:0187 из отсутствия оснований для удовлетворения.
Указанный земельный участок с кадастровым номером 42:32:0103001:0187 был ранее учтен и поставлен на государственный кадастровый учет 16.02.2004 с разрешенным использованием: "под общественную застройку"(л. д. 28, 32 и 36 т. 1).
Учитывая дату постановки земельного участка, он вошел в перечень объектов оценки и был оценен по 7-му виду разрешенного использования: "земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии".
Заявитель не лишен возможности обращения в Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области с заявлением об изменении вида разрешенного использования.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199, 253 ГПК РФ, суд
решил:
Отказать Обществу с ограниченной ответственностью "Спецуправление" г. Прокопьевск в удовлетворении заявления о признании недействующим постановление
Коллегии Администрации Кемеровской области от 27 ноября 2008 года № 520 "О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Кемеровской области" в части установления размера удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и размера кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 42:32:0103001:0066 и 42:32:0103001:0187, расположенных в городе Прокопьевске.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации через Кемеровский областной суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме 04 февраля 2010 г.
Судья
Кемеровского областного суда
Л.В.КРАЕВА
