КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 28 января 2010 г. по делу № 3-01/10
Именем Российской Федерации Кемеровский областной суд в составе:
председательствующего Краевой Л.В.,
при секретаре Голубевой О.Г.,
с участием прокурора Бесхлебной Г.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кемерово 28 января 2010 г. дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Юрком" о признании недействующим постановление
Коллегии Администрации Кемеровской области от 27 ноября 2008 года № 520 "О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Кемеровской области" в части утверждения результата кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 42:26:02 01 001:1524, расположенного в городе Ленинске-Кузнецком по адресу: улице Суворова, дом 19/3,
установил:
27 ноября 2008 года Коллегией Администрации Кемеровской области принято постановление
№ 520 "О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Кемеровской области", которыми утверждены представленные Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области согласно приложению
к настоящему постановлению, которые применяются с 1.01.2009. Текст постановления без приложения опубликован в газете "Кузбасс", № 223 от 04.12.2008 (л. д. 47 т. 1), текст постановления
с приложением опубликован: в Интернет портале органов государственной власти Кемеровской области (л. д. 48), на сайте "Электронный бюллетень Коллегии Администрации Кемеровской области" (л. д. 49 т. 1), и в сборнике "Информационный бюллетень Коллегии Администрации Кемеровской области".
ООО "Юрком", являющееся собственником земельного участка с кадастровым номером 42:26:02 01 001:1524, расположенного в городе Ленинск-Кузнецком по адресу: ул. Суворова, дом 19/3, площадью 9242,2 кв. м, девятого вида разрешенного использования (л. д. 24 т. 1), обратилось в суд с заявлением о признании недействующим и не подлежащим применению постановления
№ 520 в части утверждения результата государственной кадастровой оценки в отношении указанного участка с момента вступления в силу.
В обоснование своих требований сослался на снижение уровня интересов и прав ООО "Юрком", как налогоплательщика в связи с необоснованным завышением кадастровой стоимости земельного участка. Согласно указанного постановления
кадастровая стоимость земельного участка определена в 18224167,73 руб. (л. д. 29 т. 1) По мнению заявителя, это противоречит положениям ст. 65 и 66 Земельного кодекса РФ.
Ссылается на то, что при принятии нормативного правового акта были нарушены положения пункта 3 статьи 15 Федерального закона РФ "О защите конкуренции", пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель пунктов 9.2, 9.4, 9.5, 9.8 Административного регламента исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель", пунктов 2.2.1; 2.2.2; 2.2.3; 2.2.7 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, пункта 3.2.5.1 Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, пунктов 6 и 7 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 254 от 20 июля 2007 года.
Заявитель указывает, что была нарушена процедура проведения работ по государственной кадастровой стоимости, не проверялись результаты работы ФГУП ФКЦ "Земля" по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области, отсутствуют подписи должностных лиц Роснедвижимости в акте проверки.
В акте проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков № 2 в строке "сведения о должностных лицах, проводивших проверку отчета" указано, что проверку проводил начальник управления оценки ФГУП ФКЦ "Земля" Д.В.Ковалев - ненадлежащее лицо.
Отчет об определении результатов кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов по Кемеровской области не содержит даты его подписания, ссылок на достоверные источники информации, используемые в отчете, дате его подготовки, не приложены копии материалов и распечаток.
Был нарушен порядок определения и выбора источников сбора рыночной информации и проверка их достоверности, отчет не содержит описание последовательности определения стоимости земельного участка под номером 42:26:02 01 001:1524 и др. участков, не содержится описание расчетов и пояснений к ним, обеспечивающих проверяемость выводов и результатов. Не сформирован перечень источников информации, не использованы официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящихся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления. Не использованы средства массовой информации, официальны сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости. Не была проведена проверка результатов работ по кадастровой оценке земель населенных пунктов Кемеровской области уполномоченным органом УФАКОН по КО и ФАКОН.
Из распорядительных актов Коллегии Администрации Кемеровской области и областной комиссии по рассмотрению хода выполнения работ и результатов кадастровой оценки земель, состава факторов стоимости земельных участков, перечня объектов оценки, вида разрешенного использования, сведений об используемых источниках информации, перечня моделей (отобранных для расчета кадастровой стоимости) результатов кадастровой оценки земель города Ленинска-Кузнецкого не представляется возможным сделать вывод о том, какие показатели рыночной стоимости и каким образом были учтены при определении удельного показателя и государственной кадастровой стоимости земельного участка под кадастровым номером 42:26:02 01 001:1524.
Представители Коллегии Администрации Кемеровской области Сергиенко О.Н., действующая на основании доверенности от 5.03.2009 № 10-16/1433, и Зенович А.А., действующая на основании доверенности от 19.01.2010 № 10-60/229, заявленные требования не признали, пояснили, что оспариваемый нормативный правовой акт
принят полномочным органом, без нарушения норм федерального законодательства, с соблюдением порядка введения в действие.
Выслушав представителя заявителя ООО "Юрком", представителей Коллегии Администрации Кемеровской области, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора прокуратуры Кемеровской области Бесхлебной Г.Н., полагавшей отказать в удовлетворении заявления, суд приходит к выводу, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, т.к. оспариваемый акт
принят в рамках компетенции субъекта Российской Федерации по вопросу совместного ведения, с соблюдением процедур и методики проведения кадастровой оценки земель, установленной федеральным законодательством.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 26 ГПК РФ областной суд рассматривает в качестве суда первой инстанции гражданские дела об оспаривании нормативных правовых актов государственной власти субъектов Российской Федерации, затрагивающих права, свободы и законные интересы граждан и организаций.
В соответствии с п. 1 ст. 251 ГПК РФ гражданин, организация, считающие, что принятым и опубликованным в установленном порядке нормативным правовым актом органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица нарушаются их права и свободы, гарантированные Конституцией Российской Федерации, законами и другими нормативными правовыми актами, а также прокурор в пределах своей компетенции вправе обратиться в суд с заявлением о признании этого акта противоречащим закону полностью или в части.
На основании п. 1 ст. 253 ГПК РФ суд, признав, что оспариваемый нормативный правовой акт не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, принимает решение об отказе в удовлетворении соответствующего заявления.
Пунктами "в" и "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Согласно ст. 9
Устава Кемеровской области высшим исполнительным органом государственной власти Кемеровской области является Коллегия Администрации Кемеровской области.
На основании п. 3 ст. 9
Закона Кемеровской области "О Коллегии Администрации Кемеровской области" Коллегия Администрации Кемеровской области наделена полномочиями издания постановлений, распоряжений и обеспечения их исполнения.
Согласно ст. 46
Устава Кемеровской области Губернатор Кемеровской области обнародует законы Кемеровской области путем их подписания.
Согласно частям 1, 5 статьи 65 и части 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с положениями ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения земельного участка налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения в соответствии со ст. 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, порядок проведения которой устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 (с последующими изменениями) утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель в целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации.
Из пункта 1 указанных Правил следует, что организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказания услуг для государственных и муниципальных нужд".
Согласно Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4).
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5).
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (пункт 10).
Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти (пункт 11).
Приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 года № 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - Методические указания), а Приказом от 28 июня 2007 года № 215 - Административный регламент исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель" (далее - Административный регламент).
Согласно пункту 4 Административного регламента исполнение государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает следующие административные процедуры:
подготовка документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации;
формирование перечня подлежащих государственной кадастровой оценке земельных участков в субъекте Российской Федерации;
выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;
контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;
проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации и представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации на утверждение; утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Пунктами 9.4, 9.8, 9.9 Административного регламента определено, что после получения от Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации Отчета, Роснедвижимость производит его проверку на соответствие методическим указаниям и принимает решение, которое оформляется актом проверки. В случае принятия решения о соответствии Отчета методическим указаниям Роснедвижимость в срок не более трех рабочих дней с даты составления акта проверки направляет согласованные сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель) в Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации вместе с актом проверки. После получения указанных сведений и акта проверки Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации представляет в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации) на утверждение в виде проекта акта названного органа исполнительной власти. Руководитель Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации обеспечивает соответствие предоставленных на утверждение органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации результатов государственной кадастровой оценки земель результатам государственной кадастровой оценки земель, согласованным Роснедвижимостью. После чего происходит утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Из анализа положений Административного регламента следует, что только при условии соблюдения всех административных процедур государственная кадастровая оценка земель может быть признана проведенной.
Указанные нормы Административного регламента были соблюдены.
Коллегия Администрации Кемеровской области в соответствии с Административным регламентом не наделена полномочиями по проверке результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков и на соответствие отчета Методическим указаниям.
Заявитель указывает на нарушение процедуры проведения работ по государственной кадастровой оценке земельных участков, в том числе и участка заявителя.
Суду были представлены доказательства соблюдения процедуры проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области. Подвергать сомнению представленные доказательства у суда нет оснований.
Распоряжением
Коллегии Администрации Кемеровской области от 04.06.2007 № 627-Р "О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Кемеровской области в 2007 году" во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 "О государственной кадастровой оценке земель" было принято решение о кадастровой оценке земель населенных пунктов в Кемеровской области, была создана областная комиссия по рассмотрению хода выполнения работ и результатов государственной кадастровой оценки земель (л. д. 63 т. 1).
Постановлением
Коллегии Администрации Кемеровской области от 25.09.2008 № 414 была созданы областная комиссия по рассмотрению хода выполнения работ и результатов государственной кадастровой оценке земель Кемеровской области и принято решение о создании межведомственных комиссий муниципальных образований по рассмотрению и согласованию материалов по государственной кадастровой оценки земель муниципальных пунктов (л. д. 68 - 70 т. 1).
На конкурсной основе был определен исполнитель работ ФГУП "ФКЦ "Земля", с которым был заключен государственный контракт (л. д. 79 - 82 т. 1), расчет кадастровой стоимости производился в рамках технического задания к государственному контракту (л. д. 83 - 88 т. 1).
24 июня 2008 года Областная комиссия приняла результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов по согласованным межведомственными комиссиями в т.ч. и по г. Ленинску-Кузнецкому (л. д. 221 т. 1).
03 июля 2008 года Областная комиссия по рассмотрению хода выполнения работ и результатов государственной кадастровой оценки земель согласовала результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов по согласованным межведомственными комиссиями муниципальных образований по г. Ленинску-Кузнецкому и направила результаты кадастровой оценки земель всех населенных пунктов Кемеровской области на экспертизу в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость, г. Москва) (л. д. 11 т. 2).
14 августа 2008 года результаты оценки областной комиссией были направлены на экспертизу в Роснедвижимость (л. д. 71 - 73 т. 1).
11 ноября 2008 года Управление Роснедвижимости по Кемеровской области проверило отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области и признало отчет соответствующим техническому заданию (л. д. 74 т. 1), что соответствует п. 9.5 Административного регламента.
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости рассмотрело 24.11.2008 отчет об определении кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области, представленный Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области и признало, что отчет соответствует Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель (л. д. 90 т. 1).
После получения сведений о кадастровой оценке земель и акта проверки, Управление Роснедвижимости по Кемеровской области представило Коллегии Администрации Кемеровской области сведения о кадастровой стоимости земельных участков на утверждение в виде проекта постановления Коллегии Администрации Кемеровской области, после чего результаты были утверждены указанным выше постановлением
№ 520.
Результаты кадастровой оценки применяются с 01.01.2009 (л. д. 75 т. 1).
]]>Мнение заявителя о несоблюдении п. 9.8 Административного регламента, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 28.06.2007 № 215, несостоятельно. Данная административная процедура, а именно проведение проверки отчета по определению государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области была соблюдена Роснедвижимостью в установленные законодательством сроки. Кроме того, результаты были проверены ФГУП ФКЦ "Земля" и Роснедвижимостью соответственно, что подтверждается письмом от 24.11.2008 (л. д. 89 т. 1). В соответствии с п. 9.8 Административного регламента Роснедвижимостью принято решение о соответствии отчета, представленного Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области письмом от 11.11.2008 № 07/21-4215, Методическим указаниям. Об этом был составлен акт проверки № 2 главным специалистом-экспертом отдела экспертизы оценки Управления оценки объектов недвижимости Роснедвижимости Волчковой В.В. (л. д. 90 т. 1).
Ковалев Д.В., указанный в п. 6 Акта проверки (л. д. 90 т. 1) - является лицом, выполняющим работы по указанному контракту от 30 мая 2008 года, поэтому доводы заявителя не могут служить основанием к удовлетворению требований.
После получения положительного заключения Роснедвижимости результаты оценки были утверждены указанным постановлением
Коллегии Администрации Кемеровской области № 520 от 27.11.2008.
Отсутствие даты в акте проверки отчета (л. д. 90 т. 1) не влечет за собой его недействительность, поскольку в нем имеется указание о времени проведения проверки с 14 по 24 ноября 2008 г.
В подтверждение правильности расчетов кадастровой стоимости земельных участков суду был представлен Отчет определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области на бумажном носителе вместе с приложениями к отчету (л. д. 181 - 219 т. 1).
Суд считает несостоятельными доводы заявителя о нарушении п. 9.2 Административного регламента в части отсутствия в отчете описания расчетов и пояснений к ним обеспечивающих проверяемость выводов и результатов, указанных при получении оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении кадастровой оценки земельного участка, принадлежащего заявителю. Согласно п. 9.2 Административного регламента: "Отчет составляется исполнителем работ в трех экземплярах, на бумажном и электронном носителях в соответствии с формой отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков.
Отчет содержит следующие сведения:
использованные при определении кадастровой стоимости земельных участков сведения о значениях факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость, в отношении каждого земельного участка (далее - значения факторов стоимости), сведения о рынке недвижимости, иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов определения кадастровой стоимости, отраженных в отчете, с указанием источников и способов их получения;
описание применения методов, моделей и алгоритмов определения кадастровой стоимости земельных участков в объеме, достаточном для расчета их кадастровой стоимости без привлечения исполнителя работ;
сведения о кадастровой стоимости земельных участков".
Из анализа текста Отчета усматривается, что указанным требованиям Отчет соответствует.
Как было указано выше Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости признало, что Отчет определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области соответствует Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель (л. д. 90 т. 1).
Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации в соответствии с п. 9.5 Административного регламента, производит проверку представленного исполнителем работ Отчета на соответствие его состава условиям технического задания (л. д. 74 т. 1).
Не нашли своего подтверждения доводы заявителя о том, что оспариваемое постановление
№ 520 противоречит положениям ст. ст. 65 и 66 ЗК РФ, которые устанавливают невозможность превышения размера кадастровой стоимости над размером рыночной стоимости.
Данное утверждение не соответствует действительности и искажает волю законодателя. Ни в одном из перечисленных заявителем нормативных правовых актов не устанавливает презумпция равенства кадастровой стоимости земельного участка и его рыночной стоимости, презумпции невозможности превышения кадастровой стоимости над рыночной стоимостью.
Земельный кодекс Российской Федерации различает два вида стоимости земельного участка - кадастровую и рыночную.
Согласно п. п. 1, 2 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316, при государственной кадастровой оценке земель определяется кадастровая стоимость земельных участков различного целевого назначения для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.
Согласно Федеральному стандарту, утвержденному приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)" (Зарегистрирован в Минюсте РФ 23.08.2007 № 10045), обязательному к применению субъектами оценочной деятельности, существует рыночная стоимость объекта оценки как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден, и перечисленные в п. 5 Федерального стандарта три вида стоимостей отличных от рыночной. В том числе указывается кадастровая стоимость объекта для целей налогообложения.
Вышеперечисленные нормативные правовые акты не устанавливают тождества кадастровой стоимости земельного участка и его рыночной стоимости и не содержат указаний на возможность произвольной замены кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимостью.
Согласно указанным нормативным актам рыночная стоимость - наиболее вероятная цена продажи объекта (оценка, которая зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения), изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).
Кадастровая стоимость - экономическая оценка, отражающая экономическую ценность территории в зависимости от целевого назначения и вида функционального использования.
Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит указаний на то, что кадастровая стоимость земельного участка не должна превышать его рыночную стоимость. Механизмы оценки рыночной стоимости земельного участка и перехода от нее к кадастровой стоимости в данной статье не приводятся.
В данной статье говориться о процентном соотношении кадастровой и рыночной стоимости, но не устанавливается ни конкретный размер, ни максимальный процент соотношения.
Соответственно, установление кадастровой стоимости в размере, превышающем размер рыночной стоимости, не противоречит п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ и допускает неравенство указанных величин.
Кроме того, действующим законодательством не предусмотрена возможность утверждения органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации каких-либо отчетов о рыночной оценке земель и возможность внесения таких сведений в государственный кадастр недвижимости.
Наличие Методик определения порядка расчета кадастровой стоимости земельных участков различных категорий, говорит о различных подходах к оценке, сбору, анализу данных и порядку ее проведения.
Проанализировав указанный отчет, суд приходит к выводу, что при его составлении не было допущено нарушений пунктов 2.2.1, 2.2.2, 2.2.3 и 2.2.7, Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.
Согласно указанным пунктам Методические указания содержат расчет кадастровой стоимости земельных участков, в том числе и по 9 виду разрешенного использования земель, определение состава факторов стоимости, состав факторов стоимости, сбор сведений о значениях факторов стоимости, построение статистической модели: Кадастровый участок № 42:26:02 01 001:1524, принадлежащий заявителю, находится в г. Ленинске-Кузнецком, как указано выше, отнесен к 9 виду разрешенного использования земель. Согласно Отчету город Ленинск-Кузнецкий отнесен к группе населенных пунктов 3.2. Отдельно для указанного участка состав факторов, перечень объектов оценки, источники информации и т.д. не определялись, что не противоречит п. 2.2.1, 2.2.2, 2.2.3 Методических указаний.
Оценщиком был определен состав факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов т.ч. и по 9 виду разрешенного использования; производился сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, факторы стоимости определялись на основании таблицы 2 приложения 7 (л. д. 24 - 26 т. 2).
В отчете оценщиком приведены мотивы, почему не были использованы все примерные факторы стоимости, утвержденные на заседаниях комиссий. Была произведена группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов. Город Ленинск-Кузнецкий по 9 виду разрешенного использования отнесен к группе 3.2 (л. д. 49 - 50 т. 1). Для этой группы был определен фактор стоимости, в наибольшей степени, влияющий на стоимость земельных участков в данной группе. В состав факторов были включены: расстояние до ближайшего ж/д вокзала, до остановок общественного транспорта, до объектов промышленного цента, численность населенных пунктов и т.д.
Был произведен сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости, что подтверждено таблицей 06 приложения 7 (л. д. 35 - 39 т. 2).
Оценщиком был проведен анализ рыночной стоимости, что подтверждено таблицей 16 приложения 7 (л. д. 49 - 50 т. 2).
В соответствии с п. 2.2.5 Методических указаний для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости. В качестве рыночной информации используются: цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека); цены предложения (купля-продажа, аренда); цены спроса (купля-продажа, аренда); информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке; коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости; иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.
В качестве источников информации могут быть определены: официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления; средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости; отчеты об оценке рыночной стоимости. То есть данные источники не являются обязательными к применению при осуществлении сбора рыночной информации. Кроме того, в материалах дела имеется таблица 06 Источники рыночной информации (л. д. 35 - 39 т. 2).
Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.
В случае недостаточности рыночной информации проводится сбор дополнительной рыночной информации, и (или) перегруппировка земельных участков в составе земель населенных пунктов, и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе данной группы с целью обеспечения достаточности рыночной информации, и (или) уточнение состава факторов стоимости.
В целях определения достоверности собранной рыночной информации проводится ее статистический анализ (приложение 7 таблица 16 "Статистический анализ рынка" (л. д. 12 - 23 т. 2). На основании статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов стоимости, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, проверяется репрезентативность выборки и выбираются факторы стоимости для построения статистических моделей.
При анализе рынка на территории Кемеровской области была выявлена недостаточность имеющейся информации об объектах-аналогах, и анализ ценовой ситуации показал, что не прослеживается однородная динамика цен по сегментам рынка. В целях обеспечения построения статистической значимости моделей была осуществлена дополнительная оценка объектов путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости (стр. 71 тома 1. Отчета о кадастровой стоимости) (л. д. 205 т. 1). Результаты расчета рыночной стоимости объектов-аналогов внесены в таблицу 13 приложение 7. Рыночная стоимость земельных участков оценка (л. д. 40 - 46 т. 2). Из этого суд приходит к выводу, что проверка рыночной информации на достаточность и достоверность была проведена.
В результате анализа рыночной информации формируется статистический отчет о группах земельных участков в составе субъекта Российской Федерации.
В отчете была построена экспоненциальная модель расчета кадастровой стоимости земельного участка 9 ВРИ в составе земель населенных пунктов по группе 3.2. Был произведен расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов (л. д. 62 - 63 т. 2). Согласно положений п. 2.2.6 Методических указаний, суд приходит к выводу, что было собрано достаточно рыночной информации, т.к. оценщиком была построена статистическая значимая модель и подвергать ее сомнению у суда нет оснований.
Состав факторов стоимости определялся для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации.
В состав факторов стоимости включались факторы стоимости, которые оказывали существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов. Состав факторов обосновывался и согласовывался на заседании межведомственной комиссии (п. 2.2.2 Методических указаний) (л. д. 216 т. 1).
Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется из источников информации, содержащих достоверную информацию. При этом сбор сведений осуществляется из следующих источников: государственный земельный кадастр; государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства; фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.
В тех случаях, когда факторами стоимости являются характеристики земельных участков, не содержащиеся в источниках, перечисленных выше, может быть использована достоверная информация, содержащаяся в иных источниках. Сбор сведений о значениях факторов стоимости может осуществляться для каждого земельного участка и (или) для совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов, если значения данного фактора стоимости для совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов схожи (п. 2.2.3 Методических указаний).
Методическими указаниями, ни другими нормативными правовыми актами не регламентируется порядок получения исходной информации о факторах стоимости. На Коллегию Администрации Кемеровской области не возложена обязанность по проверке указанной информации и предоставление запросов от предприятий и организаций предоставляющих необходимые данные оценщику. Выбор факторов отражен в Отчете.
Учитывая, что построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков, в обоснование указанного были представлены необходимые документы, включая и Отчет № 1/ГКР/140-015д об оценке рыночной стоимости гипотетических земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, расположенных по адресу: г. Ленинск-Кузнецкий, подготовленный ООО "Группа комплексных решений". Из содержания отчета следует, что оценка объектов производилась на 01.01.2007, отчет утвержден директором ООО "ГКР" В.Б.Безруковым и скреплен соответствующей печатью (л. д. 92 - 179 т. 2).
Из исследования приведенных приложений к отчету суд также приходит к выводу, что оценщиком не было допущено нарушений п. 2.2.3 и 2.2.7 Методических указаний. Источники рыночной информации оценщиком мотивированы в отчете (л. д. 197 - 202 т. 1).
По указанным основаниям довод заявителя о несоответствии оспариваемого постановления п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель о том, что государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости является необоснованным.
При принятии оспариваемого нормативного правового актов Коллегией Администрации Кемеровской области были соблюдены процедуры, предусмотренные п. 9.2, 9.4, 9.8, 9.9 Административного регламента.
Проверка доводов заявителя о необоснованности утвержденной кадастровой стоимости земель по мотивам недостоверности источников рыночной информации о стоимости земельных участков, недостаточности факторов стоимости примененных при проведении расчетов, выходит за рамки судебного нормоконтроля, осуществляемого судом в порядке главы 24 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Несостоятельными являются доводы заявителя об отмене постановления в связи с нарушением положений ст. 388, 390 и 391 Налогового кодекса РФ. Постановление
№ 520 от 27 ноября 2008 года связано с утверждением результатов государственной кадастровой оценки земель и не регулирует налоговых отношений, поэтому оспариваемый нормативный правовой акт не подлежит проверке на соответствие федеральному законодательству о налогах и сборах.
Не могут служить основанием для удовлетворения заявления доводы заявителя о нарушении п. 3 статьи 15 Федерального закона РФ "О защите конкуренции", п. 3.2.5.1 Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, пунктов 6 и 7 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 254 от 20 июля 2007 года.
Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 № П/0152 носят разъяснительный характер и не прошли государственную регистрацию в Министерстве юстиции РФ, не были опубликованы в установленном порядке, следовательно не являются нормативным правовым актом.
ФЗ "О защите конкуренции" и нормы Стандарта оценки не относятся к нормативным правовым актам, регулирующим исполнение государственной функции по организации государственной кадастровой оценки земель в соответствии с п. 2 Административного регламента (данный перечень является исчерпывающим), поэтому суд не может проверять оспариваемое постановление на соответствие указанным нормам.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199, 253 ГПК РФ, суд
решил:
Отказать Обществу с ограниченной ответственностью "Юрком" в удовлетворении заявления о признании недействующим постановление
Коллегии Администрации Кемеровской области от 27 ноября 2008 года № 520 "О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Кемеровской области" в части утверждения результата кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 42:26:02 01 001:1524, расположенного в городе Ленинске-Кузнецком по адресу: улица Суворова, дом 19/3.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации через Кемеровский областной суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме 03 февраля 2010 г.
Судья Кемеровского областного суда
Л.В.КРАЕВА
