АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 1 марта 2012 г. по делу № А27-15081/2011
Резолютивная часть решения объявлена "22" февраля 2012 г.
Полный текст решения изготовлен "01" марта 2012 г.
Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Обуховой Г.П.,
при ведении протокола заседания секретарем судебного заседания Л.,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кузбасс-10", г. Барнаул
к администрации Беловского городского округа, г. Белово
3-е лицо: муниципальное учреждение "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово", г. Белово
о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство
при участии представителей заявителя: Г. (доверенность от 31.01.2012 г., паспорт); Ш.С. (доверенность от 07.10.2011 г., удостоверение адвоката); представителя администрации - А. (доверенность от 29.12.2011 г., паспорт); представитель 3-его лица - Ж. (доверенность от 11.01.2012 г., паспорт)
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Кузбасс-10" (далее - ООО "Кузбасс-10", заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Администрации Беловского городского округа в выдаче ООО "Кузбасс-10" разрешения на строительство по адресу: <...> <...> в районе музыкальной школы. Кроме того, просит обязать Администрацию Беловского городского округа (далее - Администрация) выдать ООО "Кузбасс-10" разрешение на строительство торгового центра, расположенного по адресу: г. Белово <...> в районе музыкальной школы.
К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено муниципальное учреждение "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово" (далее - Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу, Комитет).
Рассмотрение дела откладывалось, в том числе для представления дополнительных доказательств.
В обоснование заявленного требования заявитель и его представители ссылаются на несоответствие действий Администрации пункту 7 статьи 51
Градостроительного кодекса Российской Федерации, так как все необходимые документы, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок, а именно договор аренды земельного участка от 02.02.2010 г., были представлены, договор является действующим и уведомлений о его расторжении в адрес ООО "Кузбасс-10" не поступало.
Представитель Администрации с требованием не согласился, ссылаясь на то, что в соответствии с договором аренды земельного участка от 02.02.2010 г. участок предоставлялся для проектирования торгового центра и указанное описание цели использования участка является окончательным, изменение разрешенного использования допускается исключительно с письменного согласия арендодателя, дополнительных соглашений к договору в части изменения разрешенного использования земельного участка не заключалось.
К заявлению ООО "Кузбасс-10" от 04.10.2011 г. о выдаче разрешения на строительство не был предоставлен правоустанавливающий документ на земельный участок с разрешенным использованием под строительство торгового центра.
Так же ссылается на то, что с целью установления действия договора аренды был сделан запрос в Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу, и, получен ответ о том, что 04.03.2011 г. в адрес ООО "Кузбасс-10" было направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.
Представитель заявителя возразил на отзыв Администрации, ссылаясь на то, что основанием для отказа явился факт расторжения договора аренды, а не на то, что в договоре аренды указан вид разрешенного использования земельного участка - под проектирование, и он не изменен, кроме того, в выписке из распоряжения Администрации от 13.10.2010 г. № 2005-р указано о внесении изменения пункта 2 и утвердить акт выбора земельного участка для проектирования и строительства торгового центра, полагает, что в данном случае Администрация злоупотребляет своим правом.
Кроме того, ссылается на не доказанность отправления уведомления о расторжении договора аренды в адрес ООО "Кузбасс-10" и не получение его Обществом; данное уведомление не имеет юридической силы, так как подписано руководителем Комитета по земельным ресурсам и муниципальному имуществу г. Белово, тогда как стороной по договору (арендодателем) является Администрация.
В связи с этим представитель заявителя дважды обращался с заявлением о фальсификации доказательств: уведомления о вручении № 65260033206887; почтовой квитанции об отправлении № 65260033206887; уведомления о расторжении договора аренды от 04.03.2011 г. № 1428, так как вес письма 20 грамм, указанный в квитанции, не соответствует фактическому весу уведомлении от 04.03.2011 г. с приложениями к уведомлению пяти документов; в адрес общества действительно поступила корреспонденция от Комитета в конверте за № 65260033206887, однако, в данном конверте находилось другое письмо от 02.03.2011 г. № 1282 о необходимости получения технических условий.
Кроме того, заявлено ходатайство об истребовании доказательств: у Комитета по земельным ресурсам и муниципальному имуществу - журнала регистрации исходящей корреспонденции за период с 01.03.2011 г. по 05.03.2011 г.; у почтового отделения связи, расположенного по адресу: <...> - реестра почтовых отправлений, произведенных Комитетом за период с 01.03.2011 г. по 31.03.2011 г.
Заявления о фальсификации доказательств судом отклонены как необоснованные.
У Комитета по земельным ресурсам и муниципальному имуществу был истребован журнал регистрации исходящей корреспонденции. В остальной части ходатайство об истребовании реестра почтовых отправлений у почтового отделения связи оставлено без удовлетворения, как необоснованное.
В ходе судебного разбирательства представитель заявителя также обратился с ходатайство о вызове свидетеля - Ш.О., которая непосредственно получала и вскрывала конверт с идентификационным номером № 65260033206887.
Данное ходатайство отклонено, поскольку в материалах дела отсутствует доказательства получения корреспонденции именно Ш.О., кроме того, данное лицо является заинтересованным лицом.
Представитель Администрации дополнительно сослался на то, что на дату 12.01.2012 г. из государственного кадастра сведения о земельном участке с кадастровым номером 42:21:0701005:219 аннулированы, то есть такого земельного участка не имеется.
Представитель заявителя полагает, что факт аннулирования сведений о земельном участке с кадастровым номером 42:21:0701005:219 из кадастра недвижимости не имеет юридического значения; на момент получения отказа стороны по договору аренды исполняли свои обязанности.
Представитель 3-его лица поддержала позицию Администрации, ссылаясь на то, что Комитет является уполномоченным органом, осуществляющим полномочия по распоряжению муниципальным имуществом Беловского городского округа, в том числе земельными участками, в частности, заключает и расторгает от лица муниципального образования договоры аренды земельных участков, полагает также доказанным направление в адрес заявителя уведомления о расторжении договора аренды.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд признал заявленное требование о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство обоснованным и подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии с частью 7 статьи 51
Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4
- 6
настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории;
3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
г) схемы, отображающие архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49
настоящего Кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49
настоящего Кодекса;
5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40
настоящего Кодекса);
6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
Частью 11 статьи 51
Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
1) проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;
2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка либо в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.
Из материалов дела усматривается, что ООО "Кузбасс-10" 04.10.2011 г. обратилось в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство на земельном участке 42:21:0701005:219 по адресу: г. Белово <...> в районе музыкальной школы.
На заявление получен ответ от 10.10.2011 г. № 1064, из которого следует, что Администрация отказывает в выдаче разрешения на строительство и предлагает представить правоустанавливающие документы на земельный участок, ссылаясь на то, что согласно уведомлению МУ КЗРМИ г. Белово от 04.03.2011 г. № 1428 договор аренды земельного участка № 6570/10 расторгнут с 04.04.2011 г.
Таким образом, основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство является расторжение договора аренды земельного участка.
Вместе с тем, суд признал, что Администрация и Комитет не доказали факт расторжения договора аренды с 04.04.2011 г., а также не доказали направление уведомления о расторжении договора в адрес ООО "Кузбасс-10".
Согласно материалам дела, 02.02.2010 г. между администрацией г. Белово в лице руководителя муниципального учреждения "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово" Ч., действующего на основании доверенности и ООО "Колизей-плюс был заключен договор аренды земельного участка № 6570/10. По договору в аренду предоставлен земельный участок из состава земель населенных пунктов площадью 5090 кв. м с кадастровым номером 42:21:0701005:219, расположенный в г. Белово <...> в районе музыкальной школы, для проектирования торгового центра.
В дальнейшем права и обязанности по договору аренды земельного участка арендатора - ООО "Колизей-плюс" были переданы ООО "Кузбасс-10". 22.10.2010 г. было заключено соглашение о внесении изменений и дополнений к договору аренды земельного участка № 6570/10 от 02.02.2010 г., в соответствии с которым внесены изменения относительно сведений об арендатора, арендатором земельного участка стало ООО "Кузбасс-10".
Пунктом 2 статьи 621
Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В соответствии с пунктом 2 статьи 610
указанного Кодекса, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
По статье 622
Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу пункта 7.4 договора срок действия договора установлен по 30.12.2010 г., вместе с тем пунктом 7.7 договора предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях.
После истечении срока действия договора возражений со стороны арендодателя не поступило (доказательства таких возражений суду не представлены), арендатор продолжил пользование земельным участком, следовательно, договор считается возобновленным на неопределенный срок с 31.12.2010 г.
Судом не приняты доводы Администрации и Комитета о расторжении договора с 04.04.2011 г., и направлении соответствующего уведомления от 04.03.2011 г. как необоснованные и документально не подтвержденные.
Письмо от 04.03.2011 г. № 1428 об уведомлении о расторжении договора аренды № 6570/2010 составлено Комитетом и подписано руководителем Комитета.
Действительно, исходя из устава Комитета целью Комитета является регулирование земельных отношений и контроль за использованием и охраной земель и муниципального имущества; к задачам Комитета относится организация работ. связанных с приватизацией земель и составление перечней земельных участков подлежащих отнесению к муниципальной собственности при разграничении собственности на землю, предоставление земельных участков в аренду. В соответствии с возложенными на него задачами Комитет, в частности, заключает от имени администрации договоры аренды на использование земельных участков под все виды строительства; заключает и расторгает от лица муниципального образования Беловского городского округа "город Белово" договоры аренды муниципального недвижимого и движимого имущества.
Однако по договору аренды спорного земельного участка арендодателем выступает администрация г. Белово в лице руководителя МУ "КЗРМИ" Ч., действующего на основании доверенности. Таким образом, фактическим арендодателем является администрация, а не Комитет. При заключении договора руководитель Комитета вступал как доверенное лицо, действующее на основании доверенности, и договор подписан им как представителем администрации и от ее имени.
Соответственно, в силу пункта 6.3 договора уведомление о расторжении договора должен был направить арендодатель - администрация г. Белово, в данном случае, у Комитета отсутствовали полномочия по расторжению договора аренды земельного участка от своего имени.
Кроме того, суд, исследовав представленные уведомление от 04.03.2011 г., почтовую квитанцию № 20688, почтовое уведомление № 65260033206887, признал, что почтовая квитанция и почтовое уведомление не содержат сведений о том, какие вложения были в почтовой корреспонденции, отправленной 04.03.2011 г. в адрес ООО "Кузбасс-10", опись вложения не представлена.
Доводы заявителя о том, что в конверте за идентификационным номером 65260033206887 было направлено иное письмо от 02.03.2011 г., Комитетом документально не опровергнуты.
При изучении в судебном заседании представленного журнала регистрации исходящей корреспонденции судом установлено, что в журнале имеются записи от 04.03.2011 г., в том числе за № 1398-1424, 1425-1426 запросы в юстицию, за № 1427 в АБГО по детской музыкальной школе, на следующем листе за № 1428-1445 вновь запросы в юстиции, при этом на предыдущем листе после записи за № 1427, в самом конце записи внесена еще одна запись за № 1428 - ООО "Кузбасс-10" уведомление о расторжении.
Поскольку за № 1428 уже зарегистрирована другая запись, суд относится критически к записи за № 1428 "ООО "Кузбасс-10" уведомление о расторжении", поскольку имеющиеся в журнале регистрации исходящей корреспонденции записи позволяют сделать вывод о том, что спорная запись была внесена позднее, чем последующие записи от 04.03.2011 г., а также вызывают сомнения в ее достоверности.
Кроме того, в соответствии с пунктом 4.2 договора аренды арендатор обязан после окончания договора аренды передать участок арендодателю путем составления акта приемки-сдачи, такой акт не представлен, доказательства изъятии земельного участка в связи с расторжением договора, истребования земельного участка у ООО "Кузбасс-10", отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд находит, что администрацией не доказан факт расторжения договора аренды земельного участка на дату отказа в выдаче разрешения на строительство.
Судом не приняты также доводы администрации о том, что земельный участок был предоставлен только под проектирование торгового центра, а не под строительство, и вид разрешенного использования не изменялся, как необоснованные. Указание в договоре на предоставление земельного участка под проектирование торгового центра, не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающего документа на земельный участок. Кроме того, в пункте 7.6 договора указано, что договор аренды по проектирование и строительство подлежит обязательному перезаключению с момента ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, возведенного на арендованном земельном участке, то есть земельным участок предоставлен, в том числе и под строительство объекта. Данный факт подтверждается выпиской из распоряжения администрации г. Белово от 13.10.2010 г. № 2005-р об утверждении акта выбора земельного участка ООО "Кузбасс-10" для проектирования и строительства объекта капитального строительства торгового центра на спорном земельном участке.
Кроме того, как следует из письма от 10.10.2011 г. № 1064 изложенное администрацией обстоятельство не являлось основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.
Не приняты и доводы представителя администрации об аннулировании в государственном кадастре недвижимости сведений о спорном земельном участке, поскольку сведений были аннулированы после обращения заявителя с заявлением о выдаче разрешения на строительство и отказа от выдачи такого разрешения.
Таким образом, отказ в выдаче разрешения на строительство по мотиву отсутствия правоустанавливающего документа на земельный участок и расторжения договора аренды является необоснованным, противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Вместе с тем, суд не находит основания для обязания администрации выдать разрешение на строительство, поскольку из материалов дела не усматривается, проверялись ли администрацией иные документы, представленные с заявлением, в порядке части 11 статьи 51
Градостроительного кодекса Российской Федерации, из заявления не возможно определить было ли представлено положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.
Поскольку требование подлежит удовлетворению, в соответствии со статьей 110
АПК РФ судебные расходы в виде государственной пошлины подлежат взысканию с администрации в пользу заявителя.
Однако, как установлено судом, заявителем уплачена государственная пошлина в завышенном размере - 4000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110
, 167
- 170
, 180
- 181
, 201
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Требование удовлетворить частично.
Признать незаконным отказ администрации Беловского городского округа в выдаче обществу с ограниченной ответственностью "Кузбасс-10" разрешения на строительство по адресу: <...> <...> в районе музыкальной школы, оформленный письмом от 10.10.2011 г. № 1064.
В части обязания администрации Беловского городского округа выдать обществу с ограниченной ответственностью "Кузбасс-10" разрешение на строительство торгового центра по адресу: <...> <...> в районе музыкальной школы требование оставить без удовлетворения.
Обязать Администрацию Беловского городского округа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем повторного рассмотрения заявления о выдаче разрешения на строительство в установленном законом порядке.
Взыскать с Администрации Беловского городского округа <...> ОГРН 1024200543542, ИНН 4202007430, запись в ЕГРЮЛ внесена 11.11.2002 г. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кузбасс-10", Алтайский край <...> ОГРН 1074220002240, ИНН 4220034901, запись в ЕГРЮЛ внесена 31.08.2007 г. судебные расходы связанные с уплатой государственной пошлины, в сумме 2000 рублей.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Кузбасс-10", Алтайский край <...> ОГРН 1074220002240, ИНН 4220034901, запись в ЕГРЮЛ внесена 31.08.2007 г. из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2000 рублей.
Исполнительные листы и справку на возврат выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.
Судья
Г.П.ОБУХОВА
